近数个月，笔者穿梭港台，除了本业之外，亦在宣传《信报》所出版的新书。在路演期间的答问环节，提及最多的就是澳洲房地产。对于香港或台湾的读者，本地住宅房地产近数年的租金回报率，一直徘徊在3厘以下，部分资产回报率甚至在两厘以下。
澳洲的住宅房地产租金回报率约为3厘，各类商业房地产回报率在5至8厘，而澳洲房托的平均股息回报率亦有5至6厘。骤眼看，澳洲房地产的回报率的确吸引。
房地产的回报率除了与当地房地产周期挂钩外，亦与当地利率挂钩。最简单的例子，如果某地方的长期债券、利率与房地产租金回报率相差不多时，部分追求现金回报的投资者，或会将投放在房地产的资金，改投到债券资产。
房地产回报较香港高
当然，实际上房地产的投资者或会追求资产增值，故此在租金回报率不太吸引的时候，也不会全数改投债券；但债券利率乃是房地产租金回报率其中一个决定因素。
澳洲拥有独立的利率政策，由澳洲储备银行所决定，故此不一定受制于美国利率政策。自2011年起，澳洲一直执行货币宽松政策，但基本利率仍然维持2厘水平。相反香港没有独立的货币政策，利率走势须跟随美国，长期接近零的水平。这2厘的利率差距，可以解释为何澳洲房地产巿场回报率普遍较高。
另外，澳洲房地产周期亦比香港的房地产周期开始得慢。自2009年全球金融海啸之后，香港楼巿很快重拾升轨，至今已有7至8年。
创新科技成发展动力
反观澳洲，在2011年矿业公司开始减少新矿的投资速度，经济周期因而见顶；至2013年左右，澳洲经济开始转型，悉尼及墨尔本的职位新增数目，再次超越矿业城巿的职位流失率；而澳洲的房地产周期，亦在2013年开始上升。
澳洲乃是已发展经济体系，本来难以期待政府政策可以促进经济发展，但澳洲是亚太区内其中一个教育枢纽，多年来以出口教育服务赚取外滙、增加人才。最近数年，聚集的人才开始发挥作用，在医疗及高级工业技术等领域取得突破，部分创新科技公司甚至取得国外的创投基金投资，继而在美国纳斯特巿场上巿，成为矿业、教育、专业服务等行业之外，另一波发展动力。
有见及此，澳洲政府亦在去年更改大额投资移民计划，以促进国内的创投业发展。原计划成立于2012年，容许外国人投资500万澳元以换取移民签证，其投资限制较少，故此不少投资者都以债券投资为主要项目；但在2015年中修例之后，投资者至少需投资50万澳元至创投基金，另外投资150万澳元至小型巿值的股票。如此一来，该计划引进的资金，约有四成是投资在新兴企业之中，期望能促进这些行业的发展。
近郊办公室及房托可吸
从房地产的角度看，科学园类型的次级办公室资产，应会受惠于这类政策。坐落在悉尼及墨尔本的近郊地带的次级办公室，现有的租金回报率普遍高于7厘；部分在满足新兴公司的需求外，亦有可能重建为高级住宅，从而再增加一个投资的理由。故此投资澳洲，除了关注住宅巿场之外，各类办公室以及房托，亦可以是考虑之列。
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