2015年12月16日，EB-5法案宣布正式延期至2016年9月30日。但是，此次法案只是延期一年，而不是按照过往的20多年中的三年一续，也不是多份草案中提出的延期5年。因此有意移民美国的朋友，请大家珍惜这个来之不易的机会，在2016年9月前尽早办理EB-5投资移民。

相信很多投资者在选择投资项目时很花费较长的时间来考量项目的可行及可靠性，今天财富出国移民就为您做投资项目在还款抵押担中所提及的“第一顺位抵押担保”的知识普及。

什么是美国投资移民抵押(Mortgage)?

抵押是贷款方以产权质押的形式(lien on the title)在特定财产(主要是不动产产权)上放置的担保权益，以确保借款方履行还款义务。当债务得到偿还后，抵押就会撤销。抵押是在地产开发融资借贷中普遍使用的一种保障还款的安全措施。

抵押是怎样保障借款方履行还款义务的?

贷款方通过放置抵押取得“foreclosure”的权力，也就是当借款人违约时，贷款人有权对抵押物行使“止赎权”，即变卖抵押物以补偿贷出的资金。因此，抵押权内置了处置权和受偿权，当借款方违约时，贷款方可以行使处置权和受偿权，以维护自己的利益。

抵押的顺位?

依抵押手续放置的顺序不同，抵押分为第一顺位、第二顺位等等。一个贷款方的抵押顺位靠前，就可以在借款方违约时，优先行使处置权和受偿权。优先的抵押顺位，意味着优先的利益保护。

在美国投资移民EB-5投资中，第一顺位抵押是不是非常重要?

美国的银行发放建筑贷款，是以拥有第一顺位抵押权为必要条件的，可见第一顺位抵押对于贷款的安全是非常重要的。

市场上很多项目都宣称EB-5为第一顺位，怎么区分真假第一顺位?

随着投资者认识到第一顺位的重要性，市场上宣称有第一顺位的项目逐渐增多。但就某个具体项目，一定要分清其所宣称的第一顺位到底包括什么，而不能仅凭使用了“第一顺位”这四个字就认为等同于通常融资实务中的第一顺位。

比如，有的美国投资移民EB-5项目声称有“第一顺位”，但抵押物只是项目中的“无形资产”、“附件”、“添加物”或“出租收入”等，这些都不是真正的第一顺位，因为它们的担保物(因为他们的担保物不是抵押物)不是项目的不动产产权，就项目而言，不动产产权是真正的价值所在，其他权利，如收益权，是附属于产权的。后面这段项目文件节选，就是一个例子：“作为贷款的抵押物，借款人在此同意向贷款人提供所有与项目相关的一般无形资产和其他财产，所有与项目相关的附加物、添附物以及替代物，及所有前述附加物、添附物和替代物产生的收益的第一顺位抵押权...”，在这个例子中，项目的不动产产权没有拿来作为抵押物。

也有的市场项目声称是“第一顺位”，但实际上是在不能还款时，EB-5投资人可以取得项目公司的股权，这也不是真正的第一顺位，因为抵押物为股权而不是不动产产权。在这种项目中，不动产部分往往已经抵押给了银行或其他贷款机构，所以当项目无法履行还款义务时，最值钱的不动产产权部分一定会被银行或其他贷款机构收走，EB-5投资人即使取得项目的股权，也不一定能够实现收回投资资金的目的。看这个项目文件的节选：“EB-5贷款由借款方在xx项目公司中的股权作为担保，借款方拥有xx项目公司的100%股权，xx项目公司拥有该项目的所有不动产的所有权，包括...”。在这个案例中，看似借款方通过提供项目公司的股权作为担保，而间接的把项目公司拥有的不动产抵押给了EB-5投资人，但实际上EB-5投资人拥有了项目公司的股权，不等于一定会在未来拥有项目公司的不动产产权，因为这些不动产产权已经抵押给银行或其他贷款机构了。所以，这种股权担保不是地产融资中所说的产权抵押"Mortgage”，而是“Pledge”。

关于第一顺位抵押，还有哪些要注意的?

EB-5投资人要去投“大利润”或“大净值”的项目，项目不具有相当的净值，押的作用就无法实现。因此，考察一个项目质量的一个重要指标是其资产负债率。当项目有足够大的净值时，第一顺位抵押才有意义。

最后，第一顺位加上大净值的项目是难得的，也是少见的，因此不是判断好项目的唯一或必要标准，一定要具体项目具体分析。专业、理性、客观、全面，是项目分析人员必备的品质。

上一篇：申请美国杰出人才EB-1A移民签证需了解的问题
下一篇：若美国移民法案大限到期 哪类申请者会受到影响

热门文章推荐：

• ▪ 50万人民币可以移民哪些国家
• ▪ 财富出国推荐：美国企业移民（EB1-C优先类移民）
• ▪ 澳洲雇主担保移民 助您快速成功移民！
• ▪ 【最新资讯】暂停香港资本投资者入境计划常见问题
• ▪ 财富出国移民详解：新加坡迎来投资移民热潮
• ▪ 财富出国移民详解 西班牙买房移民到底有多火？